Comment combattre une marnière sur le plan judiciaire ?
On peut obtenir la levée d’un indice en démontrant qu’elle ne peut pas être sur votre terrain
Le Cabinet THIREL SOLUTIONS a pu obtenir la levée d’indice de présomption de marnières en démontrant que l’indice n’était pas sur le terrain de ses clients du fait :
En prouvant l’existence d’une erreur de report de l’indice sur les cartes du cadastre
- Il arrive qu’il y ait des divergences entre le cadastre napoléonien et le cadastre d’aujourd’hui
En prouvant l’existence d’une erreur de report de l’indice sur la propriété d’un client alors même que l’indice n’a aucun lien avec le terrain de notre client
- Ce que l’on peut démontrer en remontant le titre de propriété de notre client en démontrant que le propriétaire déclarant n’a pas de lien avec notre client et son titre de propriété.
Les collectivités territoriales sont responsables de la bonne tenue de documents d’urbanisme et des mentions erronées qu’ils peuvent contenir.
Conformément à l’article L563-6 du Code de l’environnement, les communes sont compétentes en matière de documents d’urbanisme, élaborent, en tant que de besoin, des cartes délimitant les sites où sont situées des cavités souterraines et des marnières susceptibles de provoquer l’effondrement du sol.
Est entachée d’erreur manifeste, l’instauration, dans le cadre de la révision d’un POS, d’un périmètre de précaution autour d’un point supposé correspondre à l’emplacement d’un puits d’accès à une ancienne exploitation souterraine, en l’absence de toute certitude quant à l’emplacement exact de ce puits et de la parcelle concernée, en l’absence également de tout vide décelé lors de sondages réalisés dans ce périmètre et de toute investigation complémentaire permettant de corroborer la présence d’une cavité souterraine (TA de Rouen, Association ASL les Hameaux de Bois-Guillaume et autres).
On peut encore obtenir la levée d’un indice en démontrant l’existence d’une Fausse déclaration de marnière connue et tue ou déclarée alors qu’elle n’existe pas.
Que faire en cas de fausse déclaration d’un voisin malveillant.
Loi n°2003-699 du 30 juillet 2003 relative à la prévention des risques technologiques et naturels et à la réparation des dommages. Article 43 dispose que
II. Toute personne qui a connaissance de l’existence d’une cavité souterraine ou d’une marnière dont l’effondrement est susceptible de porter atteinte aux personnes et aux biens, ou d’un indice susceptible de révéler cette existence, en informe le maire, qui communique, sans délai, au représentant de l’État dans le département et au président du Conseil Général les éléments dont il dispose à ce sujet.
La diffusion d’informations manifestement erronées, mensongères ou résultantes d’une intention dolosive relative à l’existence d’une cavité souterraine ou d’une marnière est punie d’une amende de 30 000 euros.
Conformément à l’article 1240 du Code Civil Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
De plus, Conformément à l’article 1241 du Code Civil : Chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.
Il résulte de ces articles qu’en cas de faute non intentionnelle l’auteur du dommage n’a pas voulu la réalisation de ce dommage. Mais il a commis une erreur de conduite : une imprudence ou une négligence qui relève du quasi délit
La faute quasi délictuelle s’apprécie in abstracto ce qui implique de regarder la faute de la personne par rapport à un individu moyen.
Le fait de déclarer l’existence d’une cavité souterraine qui n’existe pas engage la responsabilité de son auteur.
L’obligation d’informer le Maire de l’existence d’une cavité souterraine n’est pas sanctionnée par la loi.
En revanche, le fait de déclarer l’existence d’une cavité souterraine qui n’existe pas engage la responsabilité de son auteur.
Ce n’est pas parce qu’une personne se conforme à un texte légal en déclarant l’existence d’une cavité souterraine qui n’existe pas, qu’elle ne commet pas pour autant aucune faute.
Le devoir de prudence induit de ne pas nuire à autrui par ses propres déclarations.
Indépendamment d’une fausse déclaration ou d’une information inexacte qui est fautive, l’information peut aussi être tardive et engager son auteur du fait de sa négligence.
La loi n’oblige personne à faire une déclaration non fondée.
L’article L 563.6 du Code de l’environnement ne sanctionne pas l’absence de déclaration mais a pris le soin de préciser pour prévenir des risques de fausses déclarations, que les auteurs de déclaration relative à l’existence d’une cavité souterraine qui n’existe pas engagent leur responsabilité.
C’est dans ces conditions qu’après une déclaration de Marnière affectant un terrain dont elle venait de faire l’acquisition qu’une Commune cliente de notre Cabinet, après une expertise qui a démontré l’absence de marnière a pu obtenir la condamnation devant le Tribunal de Grande Instance du HAVRE d’un voisin qui avait déclaré tardivement de surcroît l’existence d’une marnière qui n’existait pas
Si par chance une marnière tombe dans le cadre d’une catastrophe naturelle on peut obtenir une indemnisation par son Assureur Multi risques Habitation.
A la suite de l’épisode de sécheresse de 1976, le législateur est intervenu et a créé en 1982 une garantie catastrophe naturelle qui est insérée dans tous les contrats d’habitation de par la loi.
Cette loi est d’ordre public.
A ce titre, lorsqu’un événement climatique de type sécheresse ou forte pluie intervient et génère des fissurations sur votre maison en lien avec une marnière, votre assureur est tenu de garantir ce sinistre.
Cette garantie ne fonctionne que si et seulement si un arrêté interministériel est pris par le Ministre de l’intérieur et le Ministre de l’Economie ce qui nécessite de pousser son maire à monter un dossier en préfecture.
Pour que la garantie catastrophe naturelle vous soit acquise, il faut 4 conditions :
- un contrat d’assurance habitation qui garantisse l’assuré propriétaire de sa maison,
L’article L 125.1 du Code des Assurances dispose que :
« Les contrats d’assurances souscrits par toute personne physique et garantissant les dommages d’incendie ou tous autres dommages à des biens situés en France, ouvrent droit à la garantie de l’assuré contre les effets des catastrophes naturelles sur les biens faisant l’objet de tels contrats. »
Il s’agit là d’une garantie obligatoire, la loi du 13 juillet 1982 instituant l’article L 125 du Code des Assurances étant d’ordre public. - un dommage survenu après un événement naturel ayant une intensité anormale de type mouvement de terrain à la suite d’une sécheresse qui provoque une déshydratation de sol argileux par exemple.
Cette garantie concerne tout dommage matériel ayant été créé par un agent naturel d’une intensité anormale, par exemple : telle qu’une sécheresse intense ou des pluies intenses qui provoquent des mouvements de terrains qui touchent vos fondations en lien avec une marnière. - un arrêté interministériel publié au journal Officiel.
La reconnaissance de l’état de catastrophe naturelle se fait par arrêté interministériel conjoint du Ministre de l’intérieur et du Ministre de l’Economie et des Finances rendu après examen et avis de commission interministérielle relatifs aux dégâts non assurables causés par les catastrophes naturelles, publié au JO.
Cet arrêté détermine les zones géographiques touchées, la période considérée, la nature du dommage concerné. - il faut aussi que la sécheresse ou la pluie soit la cause déterminante du sinistre.
Il convient ici de préciser qu’un événement climatique d’une intensité anormale doit être la cause déterminante du sinistre.
En pratique :
Il conviendra de prouver la date d’apparition des fissures pendant la période de l’arrêté de catastrophe naturelle par photographies, témoignages ou un constat d’huissier.
Il conviendra de faire une étude technique pour démontrer l’existence de la marnière sur votre terrain dont le coût du comblement sera pris en charge par votre assureur.
Que faire si votre maison est sous garantie décennale ?
En vertu de l’article 1792 du Code Civil, tout immeuble neuf bénéficie pendant une durée de 10 ans, à compter de sa réception, d’une garantie décennale qui est un régime de responsabilité de plein droit avec obligation de résultat pour les locataires d’ouvrages.
Par ailleurs, les constructeurs, d’après le Code de la construction et de l’habitation dans son article L111-13 :
« Sont responsables de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination […] Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère »
Tout constructeur est responsable de plein droit envers le maître de l’ouvrage des dommages même résultant d’un vice du sol qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou l’affectant dans un des éléments constitutifs et le rendent impropres à sa destination, à moins que ceux-ci ne proviennent d’une cause étrangère.
Si l’immeuble a moins de 10 ans, il est possible, si l’immeuble connaît des désordres qui le rendent impropre à sa destination, de faire un recours contre les locataires d’ouvrages sur le fondement de la garantie de plein droit de l’article 1792 du Code Civil.
Ce régime est plus large et peut s’avérer plus intéressant en termes d’indemnisation que celui de la catastrophe naturelle qui est limité au seul préjudice matériel.
Il conviendra de saisir le Juge des Référés en sollicitant une mesure d’expertise judiciaire dont le but sera de rechercher la cause des désordres, de démontrer l’existence d’une marnière à l’origine des désordres et de faire chiffrer le coût du rebouchage de la marnière.
Que faire si votre vendeur était au courant de l’existence d'une marnière sur votre terrain ?
Dans le cadre d’une vente immobilière, le notaire est censé joindre un Certificat d’Urbanisme en annexe qui porte sur les caractéristiques de l’immeuble et doit mentionner s’il existe un indice de marnière.
Dans bons nombres d’actes, il est fait mention du fait que l’acquéreur prend l’immeuble dans l’état dans lequel il se trouve et qu’il ne peut agir contre le vendeur en cas de vice du sol.
Une telle clause ne fait pas obstacle à une action fondée sur les vices cachés.
L’action en garantie contre les vices cachés est prévue et réglementée par les articles 1641 à 1649 du code civil.
Cette action se fonde sur le principe que le vendeur est tenu de délivrer la chose convenue, il doit livrer un bien qui n’est atteint d’aucun défaut susceptible de compromettre l’utilisation que l’acheteur souhaite en faire.
Elle doit impérativement être mise en œuvre dans les deux ans de la découverte des désordres imputables à une marnière.
La responsabilité du propriétaire précédent, si il avait connaissance de l’information peut être recherchée sur le fondement de l’existence d’un vice caché qui peut conduire soit à l’annulation de la vente soit à la diminution du prix à concurrence des frais de sondage et de rebouchage de la marnière connue par le vendeur.
Le plus compliqué sera de rapporter la preuve que votre vendeur connaissait l’existence d’une marnière
- Cela peut être démontré par le fait qu’il ait mis en œuvre des travaux de camouflage de désordres de fissures avant de mettre en vente son bien
- Cela peut être démontré par des témoignages de voisins qui sont parfois rarement loquaces.
- Cela nécessitera aussi de démontrer l’existence d’une cavité souterraine par des sondages et une expertise judiciaire
Que faire en cas de certificat d'urbanisme faux ?
La responsabilité de la Commune peut être recherchée si elle avait connaissance de l’existence d’une marnière pour laquelle elle n’a rien dit ou rien fait.
Les collectivités territoriales engagent leur responsabilité en cas de délivrance de document d’urbanisme positif mais portant des mentions erronées.
Il en va de même lorsqu’elles omettent certains renseignements dont elles ont connaissance.
Constitue une faute de nature à engager leur responsabilité la délivrance de document d’urbanisme :
- Lorsque l’autorité administrative a omis d’indiquer que le terrain était situé dans un site classé interdisant tous travaux sans autorisation ministérielle
- Lorsque l’autorité administrative a omis d’indiquer l’existence de servitudes grevant le terrain
- Lorsque l’autorité administrative mentionne un COS inférieur de la moitié de celui de la réalité applicable
- En cas d’absence de mention précisant que le terrain est soumis au droit de préemption urbain Rép Minist JOANQ 9 septembre 1991.
- Les risques géologiques liés à la nature du terrain
D’une façon générale, une réponse ministérielle se prononce en faveur de la responsabilité de l’administration chaque fois que le certificat d’urbanisme ne mentionne pas l’intégralité des renseignements dont celle-ci dispose :
CF Rép Mini JOANQ 29 juillet 1991 p 3020
Il en va ainsi des notes de renseignements d’urbanisme qui ont pour objet, en cas de mutation d’un immeuble bâti sans modification de son état, de donner des informations indispensables sur les règles d’urbanisme et les autres servitudes d’utilité publique qui lui sont applicables.
La responsabilité de l’autorité qui l’a délivrée peut être engagée dans les cas de renseignements erronés ayant pu entraîner un préjudice :
Notre Cabinet a été le premier à faire condamner une Commune pour délivrance d’un faux certificat d’urbanisme alors même qu’elle savait que l’immeuble vendu était affecté d’une marnière.
CF CAA DOUAI GOUEL Contre Commune de BIHOREL
Votre voisin a une marnière sur son terrain et ne fait rien !
Il arrive qu’un terrain voisin soit affecté d’un indice de présomption de marnière qui affecte votre propriété.
En théorie, « la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous » (article 552 du Code civil).
Le propriétaire d’un terrain est donc propriétaire des cavités présentes dans son sous-sol et responsable des dommages causés par l’effondrement de celles-ci.
Le propriétaire qui ne fait rien pour lever l’indice pourrait voir engager sa responsabilité sur le fondement du trouble anormal du voisinage et être contraint de faire le nécessaire pour lever l’indice qui affecte sa propriété et celle de ses voisins.
Pour l’instant cela n’a pas été jugé…
